Hírek-cikkek

NAV állásfoglalás az új építésű lakóingatlanok értékesítésekor számítandó adóról

Az 5%-os lakóingatlan Áfa
Az országgyűlés tavalyi év végén elfogadta az egyes lakások áfa kulcsának 5%-ra történő csökkentését. A lakások áfa kulcsa 2020. január 1.-ig csökken a kedvezményes mértékre, majd azt követően normál adókulcsot kell alkalmazni a jelenlegi szabályok szerint.
Mely ingatlanoknak csökken az áfa kulcsa?
Három feltétel együttes teljesülése esetén alkalmazható a kedvezményes adókulcs.

1) Az ingatlannak lakás céljára létesítettnek és az ingatlan nyilvántartásban lakás vagy lakóház megnevezéssel kell szerepelnie. A lakás fogalmába nem tartozik bele a vele összeépített vagy vele egy helyrajzi számon található, de a lakás rendeltetésszerű használatához nem szükséges ingatlan, ingatlanrész. Így például garázs, műhely, gazdasági épület, stb. nem tekinthető lakóingatlannak. Vagyis ha olyan lakóingatlan kerül értékesítésre, amely a lakrészen kívül tartalmaz olyan helyiségeket, amelyek az előzőekben említésre kerültek, úgy az ingatlan értékét meg kell osztanunk, és a részeket eltérő adókulccsal kell számláznunk. Nyilván törekedni kell arra, hogy az egyes részek értékét a valóságos arányok alapján határozzuk meg, ellenkező esetben konfrontációra számíthatunk az adóhatósággal. Hogy melyik helyiség szükséges a lakás rendeltetésszerű használatához és melyik nem, arra teljes bizonyossággal nem lehet választ adni. Vélhetően a jövőben előkerülnek olyan problémák, hogy a babakocsi tároló, vagy a lakáshoz tartozó egyéb tároló, pincehelyiség, szuterén, stb. szükségesek-e a lakóingatlan rendeletetés szerű használathoz vagy sem. Jelen cikkben nem kívánom eldönteni a tárolók kérdését, de úgy vélem, hogy a tárolók szükségesek a lakás rendeltetésszerű használatához (megjegyezve, hogy ez csak személyes vélemény).
2) A lakóingatlannak új építésűnek kell lennie vagy építés alatt állónak. Új építésűnek nevezzük az ingatlant, ha a használatba vételi engedélytől még két év nem telt el. Építés alatt álló az ingatlan, ha már van bejegyzés az építési naplóban, de még nincs használatba vételi engedély. Vigyázat! A telek értékesítés 27%-os adókulccsal adózik. Vagyis az építés alatt álló ingatlan esetében az értékesesítés esetén rögzítsük a készenléti fokot bizonyíthatóan (fénykép, szakértő, stb.), ne mondhassa később a hatóság, hogy a tényleges kivitelezés még nem történt meg, így csak telket értékesítettünk, amelynek az adókulcsa 27%-os.
3) A kedvezményes adókulcsú lakóingatlannak méretkorlátozás alá esnek. A több lakásos lakóház esetében az egyes lakások hasznos alapterülete nem haladhatja meg a 150 nm-t, az egylakásos lakóingatlanok esetében a hasznos alapterület a 300 nm nem haladhatja meg. A hasznos alapterület a nettó alapterületnek az a része, ahol a belmagasság meghaladja a 190 cm-t. Nettó alapterület: az épületszerkezettel részben vagy egészben közrefogott tér vízszintes vetületben számított területe. A hasznos alapterület deffiniciójából adódik, hogy a tetőtéri lakások alapterületének csak töredék része számít bele a hasznos alapterületbe, vagyis a lakások akár 200-400 nm területűek is lehetnek.
A fenti szempontok együttes teljesülése esetén alkalmazható az 5%-os adókulcs, ha az ingatlan értékesítésre kerül.
Mi minősül lakóingatlan értékesítésnek?
1) Az olyan értékesítés, amikor az ügyvéd adás-vételi szerződést köt egy adott ingatlanra, és a tulajdonjogot átjegyzik a Földhivatlaban, az ingatlanértékesítésnek minősül, vagyis az 5%-os adókulcs alkalmazható, ha a korábbi feltételek teljesülnek. Felhívom a figyelmet, hogy minden értékesítés 5%-os adókulcsú, ami az ingatlan befejezése vagy befejezést követő két éven belül törté előtt történik.
2) Ha generálkivitelező végzi az építést, és az elékészült építményt be kell jegyezni a Földhivatali nyilvántartásba, úgy a generálkivitelező szolgáltatása szintén termékértékesítésnek minősül, vagyis a kivitelező 5%-os áfa tartalmú számlát állít ki. E szituációt nevesíti az Áfa tv. a 10. § d) pontjában termékértékesítésnek, vagyis egy építési szerződést a jogszabály átminősít termékértékesítésnek. Felhívom a figyelmet, hogy a generálkivitelező alvállalkozója 27%-al állítja ki a számlát, illetve fordított adó ügyletnél a generálkivitelező 27%-os fizetendő adót állapít meg az igénybe vett szolgáltatás után, csak magának a generálkivitelezőnek az értékesítése az 5%-os adókulcsú.
2015-ről 2016-ra között áthúzódó ügyletek
Amennyiben az ingatlan értékesítésre 2015-ben előleget vagy foglalót fizettek, úgy az előleget 27%-os adó terheli. A végszámla kiállításakor az előleg feletti rész adózik 5%-os adókulccsal.
Ha a generálkivitelező 2015-ben előlegszámlát állított ki, vagy részteljesítésről állított ki számlát, úgy a korábbi számlákon 27%-os adókulcsot kellett feltüntetni. Az építkezés azon résszámláinál melyek teljesítési időpontja 2016-ra esik 5%-os adókulcsot kell felszámítani. Az előleg visszavételénél ügyelni kell arra, hogy az előleget véglegesen 27% adó terheli.
Ha két adóalany közötti ügyletről van szó és ennek következtében az ügylet fordított adós a generálkivitelező és a beruházó között, úgy az előlegnél adófizetési kötelezettsége nem keletkezik a beruházónak. Ha az előleg 2015 teljesítésű résszámlába kerül beszámításra, úgy 27%-os adó terheli, ha 2016 teljesítésű rész vagy végszámlába kerül beszámításba, úgy 5%-os adó terheli az előleget.
Lakásépítés áfa visszatérítés
Mivel a lakásvásárlásnál az áfa mértékét 5%-ra csökkentette az országgyűlés, így annak érdekében, hogy a lakásépítőket nem terhelje magasabb közteher, mint a vásárlót, a kormány módosította a 256/2011(XII.6) Kormányrendeletet.
A rendelet alapján a természetes személy, ha a korábbiakban körülírt (korlátozott) lakóingatlant épít, úgy a költségeinek áfa tartalmát 5 millió forint összegig visszaigényelheti.
A folyamatban lévő ingatlanépítés esetén (nincs még használatba vételi engedély) a 2016 év előtti költségekre jutó adót is vissza lehet térítetni. Erre vonatkozóan pozitív előírás nincs a rendeletben, de az általános megfogalmazásból következik.
A visszatérítési igény a telekvásárlás, az anyagvásárlás az építőipari munkák és egyéb bekerülési költségek során áthárított adóra érvényesíthető. Lényeges, hogy a telekértéken kívül eső bekerülési érték 70%-ról az építtetőnek számlával kell rendelkeznie.
Fontos, hogy amennyiben generál-kivitelezésben építi a fővállalkozó a magánszemélynek az ingatlant (Áfa tv. 10.§ d) pont), úgy ő 5%-os adókulccsal számláz (lásd korábbiak), így ez esetben áfa visszaigénylésre nincs mód. 
A probléma az olyan építkezéseknél van, ahol már megkezdődött a generálkivitelezés 2015-ben, és az építés jelentős összegben került résszámlázásra a 27% adókulcs érvényességi ideje alatt. Ekkor a 27%-os adó nem térítetthető vissza mivel ganerálkivitelezésről van szó. Viszont 2016-ban az építési költségek kis százaléka adózik 5%-os adókulccsal, így e személyek más konstrukciókhoz képest áfa veszteséget szenvednek el.
További probléma, hogy ha a magánszemély generálkivitelezésben építteti az ingatlanát, és saját maga is szerez be hozzá anyagot, úgy az anyagköltségre jutó adót nem térítetheti vissza.
Az adó-visszatérítést a hitelintézet bírálja el, a visszatérítési igényt a használatba vételi engedély előtt kell kezdeményezni, 2019.12.31.-ig.
Lakás ÁFÁ-hoz kapcsolódó kérdések:
1. 2015-ben kiállított: vállalkozói díj számlák és adásvételi szerződés alapján telekre kiállított számla van, használatbavételi engedély még nincs. Visszamenőlegesen is visszaigényelhető-e az ÁFA 5 millió Ft-ig ?
Az építési telek vásárlása során áthárított áfa visszatérítethető. Ha a vállalkozói díj nem az Áfa tv. 10. § d) pontja szerinti ügyleten alapul, akkor visszatérítethető annak áfa tartalma is. Amennyiben a vállalkozási díj generálkivitelezés ellenértéke, úgy nem téríthető vissza az áfa a vállalkozási díjra.
6/2016. (II. 10.) Korm. rendelet, 69§. szerint
"(6) Az igénylő az adó-visszatérítési támogatás iránti kérelem benyújtásakor teljes bizonyító erejű magánokiratba foglaltan nyilatkozik arról, hogy nem kötött és az építési munkák befejezéséig nem köt olyan kivitelezési szerződést, amely alapján a vállalkozó az ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzésre alkalmas lakás vagy lakóépület felépítésére és igénylő részére történő átadására köteles."
2. A telket külön adásvételi szerződésben számlázzák, akkor minden esetben 27 % az ÁFA?
Önmagában a telek értékesítése nem adózik kedvezményes áfa kulccsal, vagyis a telek mindenképpen 27%-al kell számlázni.
3. 2015-ben kötött építési szerződésből az 1 rész számla még 2015-be kiállításra került. A többi 2016-ba lesz teljesítve. A 2016-os további számlákon már automatikusan 5 %-os ÁFÁ-t kell feltüntetni?
Ha a felek részteljesítésben állapodnak meg és részletekben számláznak, akkor az egyes részteljesítés időpontjában érvényes adómértékkel kell számlázniuk. Vagyis a 2016-ban a generálkivitelező által kiállított résszámlák 5%-os adókulccsal adóznak. Felhívom a figyelmet, hogy csak a generálkivitelező számlázhat 5%-os adókulccsal!
3. Van -e különbség abban, hogy az eredeti szerződés alap és 27 % áfát tartalmaz vagy csak bruttó összeget?
Az ár meghatározása a szerződő felek kompetenciája. Nyilván egyértelműen következi, hogy a nettó+áfa meghatározásnál az 5%-os áfa a bruttó összeget csökkenti, míg a bruttó ár meghatározása esetén az 5%-os áfa nem befolyásolja az árat. Korábbi adókulcsváltozásoknál (25-20-25-27) a szerződések megfogalmazásai bírósági keresetek ezreit eredményezték.
4 .A lakásvásárláshoz kapcsolódóan külön tároló helyiség esetleg parkoló hely vásárlás is történik: - az ÁFA szempontjából milyen kulccsal adóznak a „ nem lakható” részek, ha nincs külön feltüntetve - a már 2015-ben megkötött szerződésekben - ezen helyiségek vételára.
Álláspontom szerint az eltérő adókulcsok indokolják, hogy az egyes részek értéke külön kerüljön meghatározásra, vagyis célszerű ezen ügyletek esetében a szerződés kiegészítéssel élni.
5. Lakásvásárlásra szerződéskötés és előleg fizetés történt 2015-ben. 2016-ba mi lesz a követendő eljárás a számlázásoknál, ha nettóra szerződtek illetve, ha bruttóra szerződtek? A 27% áfával megfizetett előleg áfa különbözete visszaigényelhető?
A bruttó-nettó kérdéskörben korábban kifejtettem a véleményem, így azt nem ismétlem meg, megjegyezve, hogy nem adózási, hanem polgárjogi jellegű a kérdés. A lakásvásárlás 27%-os áfa-ja nem térítethető vissza.
6. 2015 novemberében a vállalkozóval szerződéskötés történt, de számlázás és fizetés még nem.
1. adásvételi telekrészre: nettó + 27 % ÁFA vételárról
2. 2. Építési szerződés: lakás + tároló ingatlan emelt szintű szerkezetkész állapotra történő kivitelezési munkáira: nettót+ 27 % ÁFA vállalkozói díjról
Kérdés: melyik esetben kell az 5 ill. a 27 % ÁFA kulcsot alkalmazni?
A telekrész értékesítése minden esetben 27%-adókulccsal adózik. A lakás generálkivitelezői építése 5%-adókulccsal adózik. A tároló ingatlan építése 27%-os adókulccsal adózik (vitatható az álláspontom).
Általánosságban kérdezném:
Amennyiben az 5 % -os ÁFA alkalmazandó kell-e a szerződéseket módosítani, mivel konkrétan a 27 % megjelölést tartalmazzák a szerződések nagy része.
Álláspontom szerint a szerződést nem szükséges módosítani, mivel gyakorlatilag a jogszabály felülírta.
Mi a követendő eljárás, ha bruttóban szerződtek, azaz a szerződés csak bruttó összeget tartalmaz?
Vállalkozói szemszögből megközelítve a kérdést, a bruttó összeget érvényesíteném a vevő felé. Vevő szemszögből kezdeményezném a szerződés módosítását. Nyilván vita esetén peres eljárásra kerül sor.
Hogyan érvényesül a csökkentett ÁFA kulcs a vevőnél? - amennyiben a szerződés nettó+ áfa összeget tartalmaz és az 5 % ÁFA alkalmazandó minden esetben kötelezően magával vonja-e a vételár csökkenését vagy jogába áll az eladónak a nettó árat növelni?
Az adójog nem szabályozza a felek polgárjogi viszonyait, így nem jelenthető ki, hogy az adókulcscsökkentésnél mindenképpen árat kell csökkenteni.
Értékelés:
(1 szavazat)

"Bármihez amit megtehetsz, vagy megálmodsz, fogj hozzá! A merészségben zsenialitás, erő és varázslat rejlik”- írta egykor Johann Wolfgang von Goethe. Ezt a honlapot, mint a Budapesti Ügyvédi Kamarában bejegyzett ügyvéd tartom fenn az ügyvédekre vonatkozó jogszabályok és belső szabályzatok szerint, melyek az ügyféljogokra vonatkozó tájékoztatással együtt a Magyar Ügyvédi Kamara honlapján találhatóak

Kapcsolattartás

dr. Gerő Tamás

ügyvéd, sportjogi-, és adójogi szakjogász

 Iroda: 1037 Budapest, Szépvölgyi út 113.

 Tel/fax: 06-1-3882389

  Mobil: +36 30 2657101

 E-mail: Ez az e-mail-cím a szpemrobotok elleni védelem alatt áll. Megtekintéséhez engedélyeznie kell a JavaScript használatát.

Adatkezelési szabályzat